Koupě nemovitosti ve Španělsku – právní průvodce pro kupující

Pořízení nemovitosti ve Španělsku je pro mnoho klientů atraktivní investicí i splněním osobního snu. Z právního hlediska se však jedná o proces, který se v řadě aspektů liší od české praxe. Odlišná terminologie, jiné smluvní typy, regionální daňové sazby i povinná administrativa mohou bez odborné asistence znamenat zvýšené riziko.

Jedním z nejdůležitějších kroků je komplexní prověření právního stavu nemovitosti. Tato fáze má zásadní význam pro minimalizaci budoucích rizik.

Prověřují se zejména zápisy v katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad), vlastnické právo a případní spoluvlastníci, zástavní práva, hypotéky a věcná břemena, případné exekuce či soudní spory. Význam má samozřejmě i ověření skutečné výměry a popisu nemovitosti či kontrola případných dluhů či omezení.

Důležité je rovněž prověřit, zda má nemovitost všechna potřebná stavební povolení a kolaudační dokumenty. Od 1. června 2013 je totiž povinnou součástí převodu energetický průkaz (Certificado de Eficiencia Energética) a v některých autonomních společenstvích také Cédula de Habitabilidad, tedy potvrzení o splnění minimálních standardů pro bydlení.

Bez těchto dokumentů nelze převod považovat za právně bezpečný. Právní a technické prověření nemovitosti představuje klíčový krok celého procesu. Odborná due diligence provedená advokátem výrazně snižuje riziko budoucích právních komplikací a poskytuje kupujícímu jistotu, že nabývá nemovitost bez skrytých právních vad.

Vlastnictví nemovitosti a forma nabytí

Většina nemovitostí ve Španělsku je ve volném vlastnictví (freehold), které opravňuje vlastníka k neomezenému užívání nemovitosti. Převod vlastnického práva se v praxi uskutečňuje formou notářského zápisu – kupní smlouvy (Escritura de compraventa), který je nezbytný pro zápis do katastru nemovitostí a zajištění plné právní ochrany kupujícího.

Současně je třeba rozhodnout, zda nemovitost bude pořízena vámi:

• jako soukromou osobou, nebo
• prostřednictvím obchodní společnosti.

Tato volba má významné daňové a právní dopady, se kterými vám pomůže odborný právní poradce.

V případě koupě manželi je nutné určit majetkový režim manželů, a to podle práva rozhodného dle mezinárodního práva soukromého. Nesprávné určení může vést k problémům při budoucím převodu či dědění.

Hypotéka a další zatížení

Z katastru nemovitostí ve Španělsku lze zjistit, zda je nemovitost zatížena zástavním právem k zajištění hypotéčního úvěru vlastníka nebo jinými právy třetích osob. S těmito právy je nutné se předem právně vypořádat a případně odpovídajícím způsobem řešit výmaz těchto práv či úpravu smluvní dokumentace.

Pokud kupující financuje nákup hypotékou, je hypoteční smlouva obvykle podepisována současně s kupní smlouvou před notářem, a to za účasti zástupce banky. Tato skutečnost je pak zapisována do katastru nemovitostí. Banky zpravidla zajišťují i administrativní kroky spojené se zápisem hypotéky a úhradou souvisejících daní.

Doporučujeme řešit financování ještě před podpisem předběžné smlouvy, případně si alespoň nechat zpracovat odhad hodnoty nemovitosti.

Součástí kontroly je také ověření, že jsou uhrazeny místní daně, poplatky za elektřinu, vodu, plyn a další služby.

Otázky související s existujícími zástavními právy, jinými právy třetích osob a hypoteční smlouvou je vhodné svěřit advokátovi, který dokáže tyto vztahy odborně posoudit a zajistit jejich správné smluvní a právní ošetření.

Dokončení koupě a zápis do katastru

Při podpisu konečné kupní smlouvy:

• kupující uhradí zbývající část kupní ceny,
• prodávající předá klíče a vyklidí nemovitost,
• notář sepíše Escritura de compraventa.

Pokud se nemůžete osobně dostavit, lze vše vyřešit prostřednictvím plné moci, na jejímž základě vás může zastupovat jiná osoba (např. advokát).

Po podpisu smlouvy je nutné podat příslušná daňová přiznání, uhradit daně a zajistit zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Financování bankou z České republiky

Financování koupě nemovitosti ve Španělsku prostřednictvím zástavy nemovitosti nacházející se v České republice je v praxi možné a často využívané řešení. Tento postup je vhodný zejména pro klienty, kteří již v ČR vlastní byt nebo dům a chtějí jej využít jako zajištění hypotečního úvěru.

Základní princip spočívá v tom, že hypoteční úvěr je poskytnut českou bankou a zajištěn zástavním právem k nemovitosti v České republice. Finanční prostředky jsou následně použity na koupi bytu ve Španělsku, který není zatížen zástavním právem banky.

Výhodou tohoto řešení jsou zpravidla výhodnější úrokové sazby, jednodušší komunikace s bankou v českém prostředí a skutečnost, že španělská nemovitost zůstává bez zástavy. Tento model financování zároveň umožňuje flexibilnější budoucí nakládání s nemovitostí ve Španělsku.

Proces obvykle začíná posouzením hodnoty české nemovitosti a bonity klienta bankou. Po schválení úvěru dochází k jeho čerpání a úhradě kupní ceny ve Španělsku. Samotná koupě nemovitosti ve Španělsku probíhá standardním postupem podle místního práva.

Je důležité mít financování zajištěno ještě před podpisem předběžné kupní smlouvy, aby se předešlo riziku ztráty složené zálohy. Současně je nutné počítat s kurzovým rizikem a s časovou koordinací jednotlivých kroků.

Daně a související náklady

Daňové zatížení se liší podle typu nemovitosti a regionu:

• daň z převodu nemovitostí (ITP) u nemovitostí z druhé ruky,
• DPH a kolkovné (AJD) u novostaveb.

Od 1. ledna 2022 se daň z převodu vypočítává z vyšší částky, tedy ze sjednané kupní ceny nebo z tzv. referenční ceny (Precio de Referencia) stanovené katastrem.

Daň je nutné uhradit obvykle do 30 dnů od podpisu kupní smlouvy, v závislosti na příslušném autonomním společenství.

Obecně doporučujeme počítat s tím, že cca 12 % z kupní ceny bude potřeba vyčlenit na daně, notářské poplatky, zápis do katastru a odborné poradenství.

Identifikační číslo cizince (NIE)

Každý cizinec, který kupuje nemovitost ve Španělsku, musí mít přiděleno NIE – identifikační číslo cizince. Bez něj není možné daňově dokončit převod a zapsat vlastnictví do katastru.

O číslo NIE lze požádat osobně, nebo prostřednictvím plné moci, na jejímž základě může celý proces zajistit právní zástupce.

Jak vám můžeme pomoci

Naše advokátní kancelář vám poskytne:

• základní právní orientaci v převodu nemovitosti,
• koordinaci celého procesu,
• zajištění spolupráce se zkušeným španělským advokátem, který zná místní právo i praxi.

Současně můžeme doporučit vhodného realitního experta k nalezení ideální nemovitosti a hypotečního specialistu k zajištění financování.

Díky tomu minimalizujete rizika a celý proces proběhne bezpečně a srozumitelně.